“公摊”被时代抛弃?得房率100%楼盘涌现!

“公摊”被时代抛弃?得房率100%楼盘涌现!

梅亘 2024-12-17 滚动新闻 34 次浏览 0个评论

  导读:2024年新房市场经历了一场“强势迭代”。

  作者 | 第一财经 马一凡 

  在长沙新房市场,“得房率100%”的住宅正成为购房者的“新宠”。

  即便售价较高,但因为有高得房率,这类住宅仍受到市场欢迎,不仅推动了长沙新房成交数据的上涨,更在市场上引发关于住宅品质和性价比的讨论。

  近年来,随着房地产市场的深度调整,创新型住宅产品逐渐成为市场的主流。其中,“第四代住宅”以其“户户有花园、家家有庭院”的特色,以及接近甚至超过100%的得房率,成为了行业内的热门话题。多地政府通过调整建筑规范、计容标准来支持第四代住宅的发展,使得这类产品在市场上迅速崛起。

  然而,随着高得房率项目的集中入市,同质化竞争的问题也逐渐显现。部分板块内的高得房率项目过多,导致产品差异化不足,进一步加剧了市场竞争。而高得房率新项目的涌现,无疑也对存量新房和二手房市场产生了巨大冲击。虽然部分二手楼梯房的得房率也较高,但工程设计等已经过时,难以与新项目竞争。

  得房率100%住宅热卖

  临近年尾,长沙的新房市场热闹起来了。

  12月上旬的一个周末,长沙两个楼盘首开,均出现了久违的摇号抢房场面,最终一个楼盘首日去化超过90%,还有一个楼盘去化超95%。一位长沙的房地产业内人士感慨,已经好几年没见过这种火爆市况。

  在红盘入市的推动下,长沙的新房成交数据也涨起来了。据房地产研究机构克而瑞统计,12月第一周长沙新建商品住宅共成交521套,环比上涨11%;第二周新房成交596套,环比再上涨14%。

  这两个热销盘的共同点是它们都做到了“零公摊”,得房率基本达到100%。

  今年4月18日,长沙出台《关于优化房地产开发项目规划管理的若干措施》,对房地产项目的计容有了新规定,新规后拿地开建的住宅项目,得房率大大提升。

  在上述新规出台的背景下,像此次热销的绿城长沙玉海棠项目,其首开推出户型面积介于142平方米至168平方米的324套房源,每户都有独立电梯厅,得房率基本达到了100%。

  即便该项目的售价和周边洋房持平,甚至比部分其他小高层项目价格还要高出近2000元/平米,但因得房率高,该项目在溢价10%的情况下,仍受到了购房者的欢迎,收获507组认筹,首日开盘即去化超90%,单日销售额达到6.6亿元。

  而另一个项目“嘉信洋湖锦玉”在仅推出176套房子的情况下,吸引到610组客户参与认筹摇号,当天房源卖得几乎只剩下底楼,去化率超过95%。

  嘉信洋湖锦玉的大部分户型也都实现了100%的得房率,其中,139平方米的户型得房率甚至达到了104%,客厅面宽6.4米,实际可使用面积和居住感受,相当于此前市面上160平方米以上的户型。

  “今年已经有许多城市发布了新房计容新规,在新规后出现的新产品,可以说是‘强势迭代’,对市场构成了降维打击。”对于“得房率超100%”的新项目,一位房地产央企华东区域的内部人士评价道。

  第四代住宅已现同质化竞争

  近两年,中国房地产深度调整,新房市场高歌猛进的时代过去了,楼市也迎来了真正的变革期。随着住建部提出“好房子”这一概念,不少城市都开始探索创新型住宅产品。

  于是,在2024年,“第四代住宅”成为行业热门话题。一般来说,第四代住宅产品具有“户户有花园、家家有庭院”的特色,得房率接近甚至超过100%也是第四代住宅的重要特点之一。

  多地政府通过调整建筑规范、计容标准来达到第四代住宅“零公摊”的目标,这些新规包括允许房企增大阳台飘窗的赠送面积、减少公摊面积等。

  根据克而瑞统计,从2023年到2024年前三季度,至少有28个城市(或地区)出台了这方面的新规,支持第四代住宅的发展。截至今年8月,百强房企在全国已经开发100余个第四代住宅项目,在住房“实得率”上,房企“卷”起来了,这100多个第四代住宅的得房率多数都超过100%,最高的超过了140%。

  由于是新生事物,又具备高得房率的特点,很多第四代住宅项目一面世就受到了购房者的追捧。

  比如今年9月,苏州高铁新城板块的龙湖御湖境开盘,推出191套房源,首开就收金4.5亿元。该项目通过赠送面积的方式,最高实际得房率达到120%。

  今年10月,中指研究院对江苏宜兴进行市场调研时发现,当地首个第四代住宅项目栖氿云璟开盘,去化率超80%,宜兴楼市从2020年以来便陷入低迷,而该楼盘创下宜兴三年多来的热销纪录。

  高得房率在楼盘销售中的重要性究竟如何?由于今年市面上涌现出一批得房率超过100%的产品,对此,克而瑞进行了一场调研,对70个实际得房率超100%的项目及其周边竞品项目的销售数据进行了分析,并于今年10月发布了调研结果。

  结果显示,受益于四代宅或是计容新规放宽所带来的产品代际优势,2023年末以来西安、广州、长沙、成都、武汉等城市市场上涌现了一批实得率超100%的产品,其中有部分项目确实实现热销,去化远超计容新规前入市的竞品。

  不过,调研结果还表明,“得房率超100%”并不是万能的。同样是高实得率的产品,入市更早地优先抢占了市场,而入市较晚的产品就面临更激烈的产品竞争。究其原因,2024年以来高实得率产品集中入市、部分板块产品同质化严重,进一步加剧产品竞争。

  以西安高新区中央创新区(CID)板块为例,2023年四季度以来,仅在西安CID的核心区,就有近10个四代宅项目入市、高实得率成为标配,且主力户型多集中在115平方米三房和143平方米四房,产品同质化问题较为严重,截至今年10月累计去化率大多在20%-50%区间。

  克而瑞集团CEO张燕近期在题为《2024中国房地产产品力发展报告》的演讲中表示,第四代住宅原本是创新产品,但是因为集中入市,又形成了新一轮的同质化竞争,第四代住宅能否持续火热是需要考虑的问题;同时,并非所有项目都适合做成第四代住宅,项目的单价至少要达到一万元以上,否则房企很难有动力投入成本,投入也难有溢价。

  存量二手房遭遇“降维打击”

  近期,有改善型需求购房者对记者提出了这样的顾虑:在当前第四代住宅大批入市的情况下,如果要买改善型住宅,是买二手大平层比较好,还是等一等板块内的第四代住宅项目?100%得房率的项目未来会不会对周边存量新房和二手房市场产生“致命打击”?

  “对二手房的影响可能确实会比较大。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对第一财经表示。

  他认为,这种实际得房率超过100%的房子入市,对市面上所有还没卖掉的房子来说,“都不是一件好事”。这种新产品会让购房者更加挑剔,所以对存量新房项目来说,如果库存还比较高、公摊面积又很大,就需要尽快调整销售策略了,比如降价或增加赠送等。而大部分二手房受制于过去的政策,肯定不会有新产品那么高的性价比,部分楼梯房的得房率高,但是工程设计等已经过时,所以这类产品的持有者也需要注意市场利空。

  镜鉴咨询创始人张宏伟认为,过去普通的高层住宅,得房率在75%至80%就属于高的了,但后来因为房地产市场下行,不少城市就出台了新的建筑计容规定,新规之后,开发商在拿地报建时,就会去设计新类型产品,把新规研究透、用到极致,所以现在不少洋房、别墅项目的实际得房率已经能够超过100%,这种新产品的性价比较高,市场竞争力也是比较强的。相对来说,同区域、同面积的存量新房以及存量二手房就会有很大的竞争压力,未来不会那么好卖了。

  “如果同板块出现了第四代住宅,那么毫无疑问计容新规之前土拍的地块和开发的新盘,恐怕很难再卖得动,这部分开发商要想办法做出改变;而面对第四代住宅的竞争,二手房的劣势也会非常明显,可能除了降价,二手房业主还需要更好地维护房子,突出其优势,才能卖得动。”华东某房地产央企设计部人士对记者表示。

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